Nismo “dežurni policajci”

Svaka zgrada će od 1. januara morati da ima ili upravnika Stambene zajednice ili profesionalnog upravnika. Upravnik je onaj koga izaberu stanari iz redova svoje Stambene zajednice, a profesionalni može da stupi na funkciju na dva načina. Ili ako se opet sami stanari slože da žele profesionalnog upravnika, ili ako se oni ne dogovore, pa im ga lokalna samouprava dodeli sa liste sertifikovanih profesionalnih upravnika.

Svaka stambena zajednica, odnosno Skupština stanara, moraće da se registruje u Agenciji za privredne registre (APR) kao pravno lice, i imaće sve odlike, od matičnog broja i PIB-a, do toga da na kraju godine mora da podnese sve ono što je Zakonom o računovodstvu predviđeno. U banci će imati tekući račun preko kog će vršiti plaćanja prema trećim licima i izvođačima radova: agenciji za održavanje higijene, za molerske ili vodoinstalaterske radove i slično. Postojaće Registar stambenih zajednica pri svakoj lokalnoj samoupravi. Na taj način mi, kao profesionalni upravnici, sklapamo ugovorni odnos sa Stambenom zajednicom koja po svom statusu, kao pravno lice, mora da podnese završni račun na kraju godine“, kaže Ivan ANDjELKOVIĆ (34), jedan od dvojice profesionalnih upravnika stambenih zgrada, trenutno zaposlen u jednom vranjskom prenoćištu, a koji će na novu funkciju stupiti početkom iduće godine.

Sam zakon, kako ističe Anđelković, nije teritorijalno opredeljen, u smislu da agencije koje se bave ovom materijom, ako im je tržište interesantno, mogu da ponude svoje usluge i na teritoriji Grada Vranja, a da su iz Beograda ili Kragujevca.

„Što se tiče broja zgrada, lokalna samouprava ima obavezu da do 1. januara formira Jedinstveni registar stambenih zajednica, što znači da bi one morale da se registruju pri lokalnoj samoupravi, čime će profesionalnim upravnicima biti lakše da preko tog registra vide koje su zgrade na teritoriji Grada i gde možemo da ponudimo naše usluge. Ako se, ne držite me za reč, do 15. januara registrovane stambene zajednice ne izjasne da li su izabrali upravnika iz svojih redova ili su se opredelile za angažovanje profesionalnog upravnika iz agencije ili pojedinca iz Registra Privredne komore, onda im lokalna samouprava nameće profesionalnog upravnika“, ističe Anđelković.

PRAVDANjE PRED ZAKONOM: Stanari u svakom trenutku, ako nisu zadovoljni uslugama angažovanog profesionalnog upravnika, mogu da raskinu odnos s njim i da se angažuje neko drugi iz redova te zgrade ili s liste Privredne komore Srbije (PKS).

Anđelković posebno naglašava da neće zadirati u privatnost stanara i izigravati „dežurnog policajca“.

„Ono što smo mi kroz obuku, a prolazeći kroz zakon i sva podzakonska akta, videli, to je da se to apsolutno neće primenjivati u stvarnosti. Neće profesionalni upravnik stajati ispred stanova i gledati ko i kad dolazi, pa da evidentira ljude. Zakon jasno kaže da se upravnik bavi upravljanjem zajedničkim delovima zgrade, i da uopšte ne zalazi u privatnost stanara, odnosno korisnika stambenog prostora. Apsolutno ne!“, nedvosmisleno ukazuje Anđelković na svoje buduće delovanje.

Što se tiče investicionog i tekućeg održavanja, predviđeno je da saglasnost mora dati vlasnik stana. Upravnik zgrade neće ići od vrata do vrata da naplaćuje korisnicima stambenog prostora za, primera radi, čišćenje ili krečenje, nego će na sednici Stambene zajednice o tome odlučivati isključivo vlasnici stambenog prostora.

„Naša je odgovornost u tome da mi ljude uputimo koje su potencijalne negativne posledice toga što oni ne preduzmu neku akciju. Ako smo mi preglasani na sednici Stambene zajednice, i to se jasno vidi iz zapisnika koji je usvojen na narednoj sednici, onda smo mi pred zakonom čisti“, eksplicitan je Anđelković.

U Zakonu o stanovanju, koji je stupio na snagu ove godine, jasno se kaže koje su finansijske sankcije koje profesionalni upravnik za nesavesno obavljanje posla može da snosi. Najviše će se, kaže, raditi na uređenju eksterijera stambene zgrade, ali takođe i na poboljšanju bezbednosti.

„Na primer, jedan od osnovnih zadataka će biti i uređenje protivpožarne zaštite, obležavanje požarnih puteva i obezbeđenje stepeništa za evakuaciju u slučaju požara. Mi ćemo za sve odgovarati najpre stanarima, odnosno Stambenoj zajednici sa kojom imamo ugovor. Svakako, nas će da kontroliše komunalni inspektor rutinskim kontrolama: od toga da li je Stambena zajednica evidentirana kroz Registar stambenih zajednica, da li se poštuju svi propisi u skladu sa, recimo, protivpožarnom zaštitom“, dodaje ovaj Vranjanac, diplomirani ekonomista za turizam i ugostiteljstvo.

Tu dolazi do odgovornosti potencijalnog upravnika, ako, ilustruje on, ne postoji hidrantska mreža u zgradi ili putokazi za evakuaciju. Profesionalni upravnici ne mogu čoveku ili stambenoj zajednici da nametnu ideju, ako su ovi saglasni da neće da izdvoje sredstva da se neki problem reši.

„U zapisniku mora jasno da bude navedeno kog je dana, na sednici kojoj je prisustvovala većina koja je zakonom predviđena, izglasano da stanari ne žele da se nešto radi. Na taj način se mi, da kažem, pravdamo pred zakonom zašto to nešto nije urađeno“, slikovit je Anđelković.

Prijava je, veli on, bila jednostavna, elektronskim putem. Osnovne informacije dobio je od predstavnika PKS, koji ga je uputio na Regionalnu privrednu komoru, budući da nema dovoljan broj zainteresovanih iz Vranja, pa je najbliža ona u Leskovcu.

Obuka je trajala od jula, pa sve ukupno 50 časova, koliko je predviđeno. Odvijala se u četiri etape: „Pravni okvir u vezi sa korišćenjem, upravljanjem i održavanjem zgrada“, „Administrativni i finansijski aspekti upravljanja zgradom“, „Karakteristike zgrade, održavanje zgrade i bezbednosne procedure“ i „Komunikacija“.

„Obuka je održana u Leskovcu. Dobili smo materijal iz kog treba da se uči, a oni su nas uputili na sve one odredbe i uredbe Zakona o stanovanju“, ističe on.

Anđelković kaže da postoji pravilnik o polaganju ispita za licencu koji se sastoji iz pismenog i usmenog dela. Pismeni obuhvata po 40 pitanja, po 10 iz svake oblasti. Usmeno se onda odgovara pred komisijom, koja je sastavljena od po jednog stručnjaka iz svake sfere, a odgovara se na po tri pitanja iz četiri oblasti. Nakon toga se vrši upis u Registar licenciranih profesionalnih upravnika zgrada, koji vodi PKS, i osim onoga da čovek nije osuđivan, potrebna je još i Polisa osiguranja od odgovornosti.

„Sam profesionalni upravnik neće moći da donosi nikakvu odluku mimo saglasnosti Stambene zajednice. Stambena zajednica je novi termin, a predstavlja naslednika Skupštine stanara. Može da se, primera radi, donese odluka o saradnji sa nekim mobilnim operaterom, da se njima iznajmi prostor za, recimo, postavljanje antenskog stuba na krovu zgrade, od čega bi, između ostalog, i Stambena zajednica, kao pravno lice, imala dobit. Ta Polisa osiguranja od odgovornosti podrazumeva da ukoliko upravnik ne predstavi stanarima posledice jednog takvog projekta, kao ovaj koji sam naveo, onda se iz Polise ta nepredviđena šteta ili troškovi nadoknade“, objašnjava sagovornik, koji je praksu iz oblasti turizma sticao u Beogradu, Turskoj i Americi, a radno iskustvo na jugu Srbije, u firmi „Konaci“ u Prohoru Pčinjskom.

BUKA I KUĆNI RED: On je, zajedno sa drugim profesionalnim upravnikom zgrada u Vranju, Jovicom MIHAJLOVIĆEM iz Trgovišta, prošao obuku i stekao pravo na licencu, ali naglašava da oni još uvek nisu zvanično licencirani. Prvi naredni dostupan termin je od 20. septembra, a tačan datum zavisiće od broja prijavljenih. Najkasnije do 25. u mesecu biće pismeni deo, a ko položi, izlazi na usmeni.

„Nakon dobijanje licence, kad se evidentiramo u Jedinstveni registar profesionalnih upravnika, možemo da istupamo kao pojedinci i registrujemo svoju agenciju ili svoje preduzeće koje će se, uskostručno, baviti poslom profesionalnog upravnika, ili da šira delatnost bude da, na primer, osnujem agenciju koja će se baviti održavanjem higijene, vodoinstalaterskim uslugama; a mogu i da se zaposlim u neku od agencija koje se time bave“, dodaje sagovornik.

Zakonodavac je predvideo da se saglasnost proglasi onda kad za neki predlog glasa prosta većina, odnosno 50 posto plus jedan glas od ukupnog broja koji čine Stambenu zajednicu. Ako se na prvoj sednici na kojoj se razmatra neki predlog ne postigne prosta većina, zakazuje se sledeća koja može da se održi već posle tri dana, a na kojoj se ponavlja isti predlog. Onda, kaže Anđelković, nije potreban kvorum, već dvotrećinska većina od broja prisutnih, a opet sve to prati zapisnikom i tako se oni koji nisu prisustvovali sednici upoznaju sa njenim sadržajem.

„Za sve što nije bilo predviđeno zakonom, kao recimo taj kućni red, oni su nas uputili na komunalnog inspektora, sa kojim će se u dogovoru svaka konkretna situacija rešavati. Prekoračenje dozvoljenog nivoa buke, odnosno kršenje kućnog reda, nije predviđeno opsegom naših odgovornosti“, ograđuje se Anđelković.

Kako je trenutno zaposlen, veli da će u zavisnosti od obima posla odlučiti da li će se opredeliti za jedan od ova dva radna mesta, ili će raditi na oba.

„Za početak, dok mi vreme dozvoljava, neće da trpi ni jedan ni drugi posao. Sve je stvar organizacije. U marketinške svrhe, sa čime se ne slažem, agencije koje se time bave neretko prvo istaknu dvadesetčetvoročasovnu dostupnost profesionalnog upravnika. Moj broj telefona će ljudima uvek biti dostupan za hitne intervencije. Takve su situacije one za koje nije potrebna saglasnost stambenih zajednica, a po kojima mora da se postupi u roku od 48 sati od momenta nastanka. Sigurno neće profesionalni upravnik u četiri ujutru da kaže komšinici sa petog sprata da ne kači veš sa te strane. Za sve što nije hitno, pismeno se dostavi zahtev ili žalba za realizaciju nečega, pa se po tome postupa opet u skladu sa zakonom, ne duže od 30 dana od dana prijema tog zahteva ili žalbe“, kaže Ivan Anđelković.

Dušan Pešić

PLAĆA NAS STAMBENA ZAJEDNICA

„Možda će, kad se sutra ispostavi da ima potreba za većim brojem profesionalnih upravnika, tržište iznivelisati plate upravnika. U principu, nas plaćaju stanari iliti Stambena zajednica, sa kojom sklapamo ugovor o saradnji. A, da li će biti 300 dinara po stanu, ili ne, videćemo. To su različite informacije, tržište će da odredi“, kaže Anđelković.

DUŽNOSTI

„Osnovna obaveza profesionalnog upravnika ticaće se javnih, odnosno zajedničkog prostora u i oko same zgrade. Individualne stambene jedinice, bilo da su za stanovanje ili poslovni prostor, ne tiču se rada profesionalnog upravnika“, jasan je Anđelković.

Profesionalni i, uopšte, upravnik zgrade, ako je iz redova stanara, moraće isti posao da rade i, kako ističe, pred zakonom su jednaki, samo što profesionalni upravnik mora da ima licencu, a baviće se i hitnim intervencijama.

„Ako se zaglavi lift u zgradi, upravnik mora u najkraćem roku, a ne dužem od 48 sati, da preuzme akciju spašavanja ljudi iz zaglavljenog lifta. Mora da za slučaj pucanja vodovodne cevi zna gde su sigurnosni ventili, da se isključi voda, ili gde se nalazi strujomer. Delovaće u mirnodopskim i hitnim situacijama, u smislu da za sve hitne intervencije, kao već pomenute, njemu nije potrebna saglasnost stanara. Ne mora, dakle, da saziva sednicu Stambene zajednice ako se zaglavi lift, ali mora da je sazove i da predloži da se krene sa izdvajanjem sredstava za uređenje fasade“, slikovito objašnjava jedan od dvojice profesionalnih upravnika u vranjskim zgradama.

Zakonom je predviđeno da za investiciono i tekuće održavanje mora da postoji saglasnost stambene zajednice. U tekuće održavanje spada, navodi Anđelković, koliko se puta godišnje ili na koliko godina vrše kontrole, počev od temelja zgrade, nosećih stubova, okna lifta ili ispravnost elektroinstalacija. Sa druge strane, nvesticiono je održavanje fasada, krova, eventualno proširenje gabarita zgrade; i za to mora da postoji saglasnost Stambene zajednice.

„Najinteresantniji će biti rad s ljudima. Dobili smo kao smernice da ne budemo fokusirani na kvantitet – da radimo u 30 ili 50 zgrada, ali u što je više moguće – nego na kvalitet, kako bi sve one, u neko dogledno vreme, ličile na neka normalna mesta za stanovanje“, rezimira Ivan Anđelković.