Gušenje hipotekom

U vranjskom Katastru danas ima 2.300 upisanih hipoteka što je 400 više nego u isto vreme 2012. godine, što ukazuje na veću potrebu građana i privrednika da se zadužuju. Pravna i fizička lica u 99 odsto slučajeva izgube proces protiv banke na sudu kad prestanu da vraćaju rate kredita, posle čega po kratkom postupku ostaju bez imovine

Prema podacima Nacionalne korporacije za osiguranje kredita, u Srbiji je trenutno u ponudi oko 700 objekata na kojima su aktivirane hipoteke prema građanima i pravnim licima. Reč je o tome da kao dužnici banaka više nisu mogli da otplaćuju svoje rate stambenih i keš kredita i da su potom izgubili sporove pred sudom.

Ovaj podatak u najmanju ruku poziva na oprez kreditno zadužene Vranjance. I to s razlogom, jer je kod Službe za katastar nepokretnosti (SKN) u Vranju, prema podacima koje nam prezentuje načelnik Zoran Dodić, upisano čak 2.328 hipoteka na objektima, što znači da je otprilike toliki broj građana i pravnih lica morao da založi neku nepokretnost da bi se kreditno zadužio kod banke, zajmio na neki drugi način i slično. To je skoro 400 hipoteka više nego u isto vreme pre dve godine (1.959 bilo ih je prema podacima SKN iz marta 2012).

STRPLjIVI BANKARI
Rukovodilac Izvršnog odeljenja u Osnovnom sudu u Vranju Ninoslav Avramović kaže da je nemoguće utvrditi koliko je izvršnih postupaka bilo u 2014. godini po osnovu nevraćanja rata stambenih ili keš kredita bankama, jer ovaj sud među 30.000 izvršnih predmeta u radu ne evidentira ovakve postupke zasebno.
– Činjenica je da ima dosta ovakvih izvršnih postupaka koje su banke pokrenule predlozima za izvršenje na osnovu menice ili drugih verodostojnih isprava, kao i izvršnih isprava poput ugovora o hipoteci, odnosno založnih izjava sačinjenih saglasno propisima kojima se uređuje hipoteka. U toku 2014. godine nismo imali izvršenja na nepokretnosti dužnika po osnovu ugovora o hipoteci, odnosno založnih izjava, a na predlog poverilaca-poslovnih banaka. Bilo je više slučajeva povlačenja predloga za izvršenje od strane banaka pošto su dužnici ipak u celosti izmirili svoje dugove – navodi Avramović.

IZVRŠITELjI KAO ZAPETE PUŠKE

Privatni izvršitelji ne čase ni časa da dejstvuju kada je sve okončano pred sudom i kada dođe do momenta plendibne imovine radi prodaje, ali i aktiviranja hipoteka nakon podnošenja zahteva iz banaka za hipotekarnu prodaju dužnikovih nekretnina. Privatni izvršitelj Žikica Trajković govori o nekoliko desetina takvih predmeta na kojima njegova kancelarija radi u ovom momentu.

– Kada sud donese rešenje o izvršenju, tu mi nastupamo i krećemo u sprovođenje. Veći broj objekata, poslovnih i stambenih prodali smo recimo za izmirenje kreditnih obaveza po osnovu hipotekarnih kredita vlasnika jednog trgovinskog lanca koji je ovde nedavno ugašen. Ima tih slučajeva periodično kod pravnih lica, broj predmeta nije preveliki, ali su potraživanja banaka visoka. Radi se o kreditnim dugovima od 200.000 do 300.000 evra. Kod kredita fizičkih lica iznosi su manji. U tim slučajevima ide na zaplenu pokretnih stvari. Ali, tu je potrebna asistencija policije što u Vranju ide malo teže, pa ima problema prilikom izvršenja – otkriva Trajković.

Da je strah dužnika od vlastite nesolventnosti po osnovu stambenih ili keš kredita opravdan, pokazuje egzamplar našeg sugrađanina koji je, iz razumljivih razloga, insistirao na anonimnosti kako bi nam predočio svoj slučaj. Podigao je regularno keš kredit kod filijale jedne strane banke pre nekoliko godina. Uredno izmirivao anuitete, sve u skladu sa planom otplate, ali je u jednom momentu otkazom ugovora o radu ostao bez posla. Tu počinje golgota, jer bez plate, osnosno redovnih priliva na računu nema ni otplate rata. Bankari su fer i još uvek iskazuju benevolentnost ka našem sagovorniku – zovu ga telefonom, pokušavaju da se dogovore, nude razne benefite u pogledu odgode, samo da se namire, ali klijentu ne ide. Nema se odakle. Sve se završava bančinom tužbom sudu i parničnim postupkom. Sve u svemu, ukoliko presuda bude na štetu dužnika, pa postane pravnosnažna i izvršna, a retke su prilike kažu bankari i sudije da se desi suprotno, naš će kreditni dužnik ostati bez nekih pokretnih stvari u kući.

– Jedinu nadu da će presuda biti u moju korist pruža mi činjenica da sam usred otplate kredita ostao bez posla, što sam predočio sudu. Pozvao sam se na članove 263 i 354  Zakona o obligacionim odnosima. Prvi član je „oslobođenje dužnika od odgovornosti“ (za štetu, ako dokaže da nije mogao da ispuni obavezu zbog okolnosti nastalih posle zaključenja ugovora koje nije mogao sprečiti, otkloniti ili izbeći, p.a), a drugi „prestanak obaveze zbog nemogućnosti ispunjenja“ (dužnik po zakonu treba da dokaže okolnosti koje isključuju njegovu odgovornost, p.a). Ključna stvar je da sam bez svoje krivice, otkazom ugovora o radu, ostao bez radnog mesta i prihoda što za posledicu ima nemogućnost vraćanja mesečnih rata – kaže ovaj nesolventni klijent jedne lokalne banke.

KATASTAR I PROCEDURA
Praksa Službe katastra nepokretnosti u Vranju pokazuje da su najčešći podnosioci zahteva za upis hipoteke pravna lica, a predmet hipoteke najčešće su stanovi, kuće i lokali. Među pravnim licima prednjače investitori, odnosno graditelji stambeno-poslovnih zgrada, ali su dužnici fizička lica jer se krediti najčešće uzimaju za kupovinu stana. Ukoliko dužnik ne vrati dospeli dug, hipotekarni poverilac (najčešće banka) podnosi katastru tzv. zahtev za upis zabeležbe hipotekarne prodaje. Ukoliko je stranka podnela svu dokumentaciju, donosi se rešenje o upisu zabeležbe hipotekarne prodaje u korist poverioca. U istom rešenju upisuje se ovlašćenje poverioca da po pravnosnažnosti rešenja, ali ne pre isteka roka od trideset dana od dana donošenja rešenja, može u svoje ime prodati nepokretnost. Istim rešenjem upisuje se i zabeležba zabrane prodaje nepokretnosti za dužnika.

BANKARI VOLE KEŠOVINU

Bankari nerado govore o ovoj temi, smatraju je nekom vrstom antireklame jer konflikt sa klijentom kvari sliku poslovanja. Nije u interesu banaka da tuže stranke ili aktiviraju hipoteke i zbog toga što banke ne postoje radi prodaje nekretnina, već su tu da plasiraju sredstva i naplate ih uz određenu kamatu. Zato se preduzima sve da se sa klijentom problem reši na drugi način – pregovorima, reprogramom otplate, mogućnošću preuzimanja kredita od strane rođaka.

– Tužba sudu ili aktiviranje uspostavljanje hipoteke preko suda je krajnja mera. Ona je uostalom dozvoljena samo ukoliko sud ustanovi da je banka pokušala sve što joj stoji na raspolaganju radi naplate – otkriva jedan lokalni bankar koji bi radije da ga ne pominjemo.

Stanovi opterećni hipotekom ne nalaze lako nove vlasnike, iako im je cena niža od tržišnih čak i do četrdeset odsto. Ljudi su sujeverni, pa ne žele da kupuju nekretnine koje je banka oduzela da ih ne bije maler. U manjim sredinama obično se većina ljudi međusobno poznaje, pa i to otežava prodaju stana dane bi bilo svađa i sukoba. Ipak, većina banaka ima praksu da aktivira hipoteku ako klijent duže od šest meseci ne plaća rate kredita.

Procedura je takva, otkrivaju bankari, da se prvo klijentu šalje opomena pred raskid ugovora. Sledi obaveštenje o raskidu. Posle toga dospeva ceo kredit sa svim kamatama. Banka onda šalje prvu opomenu za namirenje celog duga, a ako se klijent ne „isprsi“ i otplati dug, dobija opomenu o prodaji nepokretnosti. Službi katastra banka u nastavku šalje belešku o hipotekarnoj prodaji, a dužnik ima rok od petnaest dana da odgovori, da uputi prigovor ili žalbu. Nakon toga kreće postupak prodaje. On se ostvaruje aukcijom (licitacijom) ili neposrednom pogodbom.

Kada se stan prodaje na aukciji, određuje se najpre tržišna cena, a početna cena ne sme biti 75 odsto niža od nje. Na drugoj aukciji ne sme biti niža od 60 odsto, dok u neposrednoj pogodbi cena može biti i niža od toga, pa se dešava da stanovi budu prodati budzašto. Što je najgrđe, a o tome stalno podsećaju iz Udruženja bankarskih klijenata „Efektiva“, često se dešava da novac od prodaje stana ne pokriva ostatak kredita klijenta pa ga banka i dalje tereti za „razliku“.

– Tako dužnik, em što ostane bez stana i novca koji je dotad plaćao na ime rata, ostaje i dalje dužan banci – upozoravaju iz ovog udruženja.

Po osnovu dugovanja za keš kredite, kreditne kartice, dozvoljene minise i slično, već kod kašnjenja preko dva dana od datuma kada se obaveze po ugovoru izmiruju, dužnik dobija telefonski poziv iz banke. Prvi poziv, drugi poziv, opomene, to je manje-više isto kod svih banaka.

STANOVI NA DOBOŠU
Ukoliko Narodna banka Srbije ne nađe rešenje za švajcarski franak, bankari će se suočiti sa sledećim problemom – kako naplatiti stambene kredite. Bankari strepe, jer su cene nekretnina u stalnom padu, kao i njihova prodaja. Prema podacima portala „Doboš“, pokrenutog pre četiri godine sa namerom da oglašava isključivo prodaju nekretnina pod hipotekom, prodaja je u 2014. Zabeležila tek neznatan rast. Oko 57 odsto ukupne ponude na ovom portalu čine stambeni objekti koji vode poreklo iz kredita odobrenih privredi. Slede poslovni i stambeno-poslovni objekti, te oglasi za prodaju zemljišta.

– Do trideset dana kašnjenja se toleriše. Međutim, posle te tačke nastaju problemi jer svi plasmani koji se plate u okviru trideset dana ne zahtevaju dodatno rezervisanje sredstava kod Narodne banke Srbije (NBS) – kaže naš sagovornik iz banke.

NISU BANKE SOCIJALA

Banke su iznad određenih zakonskih limita o zaduživanju u obavezi da iz sopstvenih sredstava formiraju tzv. rezervacije za eventualne gubitke po kreditima, p.a).

– Zato se banka – nastavlja naš sagovornik – i trudi da problem sa dužnikom reši u tom roku. Ako prođe trideset dana, automatski se mora tražiti dodatna rezervacija kod NBS. Ako kašnjenje pređe u drugi mesec i radi se npr. o dugu od 100.000 evra, banka je dužna da poveća rezervaciju kod NBS, odnosno da deponuje dvadeset odsto od toga (20.000 evra). Na taj način rezerviše dodatna sredstva, jer su oni koji kasne sa otplatom već tzv. rizični klijenti i za njih mora postojati obezbeđenje.

To bankama poskupljuje plasmane i zato zaračunavaju zatezne kamate.

– Ako se stvar ne reši ni u drugom mesecu – nastavlja sagovornik Vranjskih – onda na scenu stupa ekipa iz banke koja se bavi pregovorima i naplatom. Odlaze kod klijenta, pokušavaju da naprave dogovor da se dug plati. Postoje razni mehanizmi da se klijentu nekako omogući da lakše izmiri obaveze. Ako prođe i treći mesec, onda posežemo za tužbom.

Za to, takođe, postoji dobar razlog.

– Razlog je isti kao i posle prvog meseca i tiče se rezervacije sredstava za rizične kredite. Jer, sve što se ne naplati,  a prođe u međuvremenu devedeset dana, sto odsto rezervacije ide banci na teret. Ako je banka klijentu dala recimo 10.000 evra i on posle devedeset dana duguje banci 500 evra, banka mora tih 500 evra, dakle sto odsto duga, da rezerviše-deponuje kod NBS. Dakle, to je najveći trošak banke i onda u većini slučajeva u takvim okolnostima ide utuženje – kaže naš sagovornik.

Nakon tužbe, stopira se zaračunavanje zatezne kamate u skladu sa zakonom.

– Sledi parnica i tu klijent u 99 odsto slučajeva nema šanse da dobije. Čim se postupak završi, počinje zaplena stvari. Ukoliko klijent nema imovinu na svoje ime, potraživanje stoji i čeka da se aktivira. Onog trenutka kada počne da radi, dobije posao, dobije nekakve prihode, kreće odbijanje od plate preko administrativne zabrane – kaže ovaj bankar.

Svi koji podižu kredit kod banke moraju znati da nakon što stave potpis na ugovor onda nema mnogo pomoći kad postanu nesolventni. Jer, kredit je dužničko-poverilački odnos u kome poverilac-banka ustupa određeni novčani uznos dužniku-klijentu na korišćenje, na određeno vreme i pod određenim uslovima, naravno uz plaćanje naknade-kamate koja je zapravo cena korišćenja tih sredstava. Svaki ugovor o kreditu je obligacioni odnos. I svi ugovori, bez obzira na njihovu sadržinu, moraju biti usklađeni sa Zakonom o obligacionim odnosima. Šansa da klijent dobije proces na sudu postoji samo ukoliko je banka menjala kamatne stope po svom nahođenju. U suprotnom, ukoliko je sve čisto u ugovoru, čak i kad klijent izgubi posao, iz banaka ne popuštaju. Jer, kako kažu, nisu oni socijalne, već profitabilne ustanove.